名人推薦：國內、外專家好評推薦
找出總體經濟運行的規律，進而獲得超額報酬，是所有主動投資者的夢想。作者提出了大量的歷史數據，來解釋與證明他的理論。除了列出不同時期該有什麼投資策略外，他也對各種經濟學的理論、貨幣，甚至是詐騙有著深入的探討。這是一本相當值得深讀的好書，註釋非常棒，閱讀時千萬別漏了它們！
──姚侑廷　姚侑廷的自學筆記粉專版主

本書以景氣循環作為架構，談到平常較少被討論到的、能產生經濟租的實體資產，讓讀者了解更多財富的本質及規律。
——許繼元　Mr.Market市場先生／財經作家

書中提到「...

前言　「怎麼都沒人預料到呢？」
危機來襲時，我們立刻就能看清現有經濟與金融模型的嚴重侷限……總體經濟模型沒預料到危機，也無法解釋經濟究竟遭逢怎樣的問題。
—歐洲中央銀行行長　尚—克勞德．特瑞謝，二○一○年十一月十八日

問題
二○○八年，最好的時代變為最壞的時代。看似永無止境的成長時代，變為滔天災難連綿不絕的時代。在這一年，金融業與企業接連倒閉，重創全球經濟。每一起倒閉事件，都造成更多破壞。該年九月，華爾街備受尊崇的投資機構雷曼兄弟倒閉，一時之間，整個金融市場瀕臨崩潰。已暴跌百分之四十的股市，仍在持續崩跌。房地產價格也大跌，有些地方甚至慘跌百分之五十。國際貿易熄火，企業的信用凍結。石油價格暴跌百分之七十五，代表嚴重經濟蕭條的時代即將來臨。全球最大央行的總裁班．柏南克表示，這是「全球史上最嚴重的金融危機」。
　　金融風暴席捲全球之際，英國女王伊莉莎白二世造訪倫敦政經學院。她在受邀參加倫敦政經學院的新大樓落成典禮之前，就已公開表示，對於近來一連串的事件感到憂心，想了解究竟是怎麼回事。若說在哪裡能找到亂象的解釋，非倫敦政經學院莫屬，畢竟是全球最古老的經濟學研究機構，創校格言是rerum cognoscere causas，意思是了解事物的起因。儀式完成之後，經濟學與策略教授路易斯．加里卡諾向女王報告。他準備了一份簡短的簡報，說明情況已經惡化到什麼地步。女王聽完，驚嘆道：「真是太可怕了！」
女王接著問道：「既然這麼嚴重，怎麼都沒人預料到呢？」

答案
加里卡諾教授隔天醒來，發現他向女王做的簡報，已經登上世界各地的新聞。這畢竟是女王陛下。女王也是首次針對金融危機發表公開談話，問的也是大家都想問的問題。
新聞報導引起各界矚目，英國國家學術院，亦即英國首屈一指的人文學科與社會科學研究機構，為此也邀集一群專家舉行圓桌會議，討論女王提出的問題。與會的專家是英國國內最聰明的人才，包括知名學者、業界領袖、資深銀行家、國會議員，以及政府高官。其中有十一位正教授、七位高級公務員，以及七位英國爵士。二○○九年六月，英國國家學術院向女王報告正式的答案。
這個答案一言以蔽之，就是有些人預料到金融危機可能會爆發，但誰也不知道究竟何時會爆發，爆發時又會是何等景況，會演變成多糟。人人似乎都盡忠職守，負責管理風險的人也不例外。當時感覺一切都很好，哪有理由去質疑管理風險的人？包括印度、中國在內的開發中大國，已成為全球經濟的一部分，所以整個世界是前所未有地繁榮。大家都有工作，也有能力購買價格越來越平實的產品與服務。企業日漸擴張，各國政府稅收充盈，能投資興建人民想要的各種設施，例如醫院、學校。
這群專家也相信，等到問題發生，他們也有能力處理災情。他們也爽快坦承，這種想法是很嚴重的一廂情願，因為誰都沒能預見全局。
所以，他們不知道會這麼嚴重，也沒預料到會發生，因為誰都不可能預料到金融風暴這種事情，反正誰也沒有誘因去防範金融風暴。但這群專家決心要從金融風暴汲取教訓，希望下次再遇到時，就能應付自如。
他們在給女王的信函中寫道，這起危機「有許多起因，（但）主因是很多聰明人集體想像力失靈。」

「集體想像力失靈」
仔細想想，難道不會覺得這句話很嚇人？
世界上還有哪一個科學學科，是專家可以把自己能研究的最重要的現象，歸咎於集體想像力失靈，就不會受到責備？這個現象奪走了數兆美元的家庭財富，太多人因此失去住宅與工作，許多退休人士的理想退休生活也成為泡影。地球上的每一個人，都受到這個現象影響。
我們永遠無從得知，這位以高深莫測聞名的女王，對於她得到的答案有何想法。她在漫長的統治期間，見證了多次經濟興衰，所以可能難以接受這個答案。
這並不是學者可以討論到天荒地老的抽象議題。金融風暴會造成立即且實質的影響，除了摧毀經濟之外，也包括金融危機爆發之後幾年間，在各大城市上演的大規模暴亂、占領公共空間，以及集體抗議事件。熊熊的怒火，反映的是太多人的切身之痛。金融風暴出乎他們預料，他們毫無準備，也無力逃脫。選民也以選票宣洩心中的怒火。
有位選民九十五歲、屬於勞工階級的父親，對於股市崩跌感到絕望。大約在女王造訪倫敦政經學院之際，他聽見某位金融業專業人士在電視上表示，情況還有可能大幅惡化，於是他賣光手上所有持股。這位父親一生認真工作，誠實納稅，儉樸度日，將辛苦攢到的一點閒錢用於投資。但專家沒預料到金融危機，同樣也沒能預料到後續的復甦。這位可憐的父親，在股市接近最低點時出脫所有股票，畢生的積蓄就這樣損失大半。他的兒子為他不幸的遭遇忿忿不平，演變成對整個體制懷抱一種深厚且難以化解的怨恨，決心要從內部瓦解整個體制。他後來表示：「後來的一切都是源自金融風暴。一切都是。」在那之後確實發生了很多事情，因為在二○一五年，這位名叫史帝夫．班儂的先生，成為一位吵吵嚷嚷的房地產大亨暨電視實境秀明星的顧問。這位大亨就是當時在競選美國總統的唐納．川普。
金融風暴也影響了我的生活。我們家經營的生意，在二○○九年幾乎破產。像我的父親與叔伯這樣的小型企業主，是資本體系的第一線。他們的公司懂得創新、組織精簡，適應力強。我們的經濟體之所以如此有活力，小型企業居功厥偉，因為小型企業為了生存，必須不斷適應環境。在每個國家，小型企業聘僱的人員人數最多，而且許多小型企業與員工的情誼，是大型企業難以企及的。小型企業需要銀行展延貸款，才有營運資金，也才能更新廠房與設備。所以銀行才會存在，必須借出生產所需資金。但在經濟繁榮期間，銀行借出太多資金，而且不是支持生產，是助長投機，主要是房地產投機。銀行就是從房地產投機賺到最多費用與貸款利息。在金融危機期間，銀行為了拯救自己的資產負債表，紛紛緊縮貸款，受苦的卻是身為經濟支柱的小型企業，因為他們拿不到生存所需的貸款。
如此一來，各經濟體遭受重創，受到影響的企業往往瀕臨倒閉。我們就是如此。銀行隨便找個薄弱的藉口，就要收回貸款。而我們家從事製藥業的公司，除了被銀行收回貸款，在其他方面都很健全。製藥公司照理來說，即使在經濟衰退期也能生意興隆。銀行在雨天無情收傘，差點害我們家公司倒閉。公司最終沒有倒閉，但銀行雨天收傘，卻也引發了一連串問題，在十幾年後的今天依然餘波盪漾。
我能理解班儂的心情。看見父母一生辛勞的成果幾乎化為烏有，任誰都會憤恨難平。我也跟班儂一樣，人生後來的一切，都是源自那場金融危機。不過我並沒有推翻體制的強烈衝動，而是決心要從金融危機得到啟示，建立更好的東西。我決心要竭盡全力，徹底了解究竟發生了什麼事，又為何會發生這些事。我也想知道，金融危機是否會再度發生，如果會，那又是何時會發生。而在下一次的金融危機，我們又該怎麼做才能保持安全，才能保證我的家庭，以及像我們家這樣的家庭，再也不會面臨這樣的問題。

尋找真正的原因
我研究真正的原因，一開始並不順利。關於金融危機的起因，有各種揣測：是美國（或是西方）的資本主義文化，或是美國或西方的銀行家太腐敗，或是金融業的政治影響力，或是政治人物無力對抗金融業的政治影響力，太多人借錢成癮，許多政策鼓勵大家（貸款）買房。還有人提出更為離題的原因，說是中國人儲蓄太多，導致全球利率被壓得太低。總之是眾說紛紜，但這些說法在我看來都不完整，而且都是症狀，並非起因。沒有一個讓我覺得，我已經做好充足的準備，能安然度過下一場危機。
雖然一開始並不順利，我依然堅定走在研究的路上，因為我有預感，我要找的答案一定存在。大約十八年前，也就是一九九○年代初期，許多國家都已經歷過金融危機、房地產市場暴跌，以及經濟嚴重衰退。我們家經營的公司在那段期間，也經歷過重大的難關。當時的我才十歲出頭，現在回想起那些年，只覺得惶惶不安。我童年時期那個安穩的世界，原來只是海市蜃樓，是無常易變的。我們家的大人都很擔憂。必須縮減支出才行。我們周遭很多人失業、倒閉，連住的房子都沒了。我在二○○八年回想這段往事，感覺二次的金融危機有許多相似之處，但我也覺得奇怪，怎麼沒有一位專家看出這種關連。我也很好奇，相隔的這十八年是否很重要。
同樣在一九九○年代初，我得到另一項線索，只是當時的我並不明白，這個線索有多重要。在學校，我們每天早上都要參加朝會，大家聚在一起禱告，了解學校的最新事項，還要聽一段經文、文學或哲學作品。我並不是每次都很認真聽，但有天早上，我聽見十九世紀一位美國經濟學家的著作的一段文字，整個人都怔住了。這位經濟學家闡述美國西部在拓荒時期的聚落發展，也介紹了隨著聚落形成城鎮，城鎮再成為城市，土地價值也會一路上漲的過程。我現在研究金融危機的起因，又想起這位作者亨利．喬治。我發覺他在一八七○年代問的問題，與女王和我現在問的問題一樣：
　　•我們為何一再經歷繁榮期與危機期？
　　•為何會形成繁榮期與危機期？
　　•為何沒人預料到繁榮期與危機期？
　　•我們在這些時候該怎麼做，才能保持安全？
　　我發現他的著作Progress and Poverty是一本經典之作，說理清晰，影響深遠。他闡述經濟學的通則，整理得有條不紊，以說明經濟體為何一再從成長到繁榮，再到衰退。我從未看過如此佳作。
　　我實在不明白，他明明知道所有的答案，而研究金融危機的人那麼多，卻沒有一個提到他。喬治的著作於一八七九年出版，也許他的見解並沒有通過時間的考驗？

經濟的隱藏秩序
幾十年後，少數聰明的學者將喬治的概念應用在現代經濟，也有重大發現。他們證明了金融危機，以及發生在金融危機之前的經濟繁榮，不但預測得到，而且你只要明白背後的運作原理，即使在我們這個非常複雜、相互關連的世界，也能輕易預測未來。這些危機有一個很具體的原因，而且這個原因能在房地產市場、更精確地說應該是土地市場找到。證據：這群學者在幾年前，就預測到二○○八年的事件。
寫信給女王的那些專家都錯了。問題不是出在想像力失靈。金融危機其實是已經存在數百年，深植於我們經濟體的固定模式的一部分。我先前思考過的十八年間隔，確實很重要，因為十八年就是一個完整的景氣循環。了解自己處於景氣循環的哪個階段，就知道接下來會如何。
這些學者發現了我們經濟的節奏，也細細說明。大多數人只覺得經濟很複雜，而他們卻能揭露經濟的隱藏秩序。我現在看到了這種隱藏秩序，我知道我看事情的角度再也不會一樣了。我現在知道，看似混亂的世界，其實是可以控制的。後來的幾年，我繼續研究。僅僅是理解事件的起因，並不能讓我滿足。我希望能有預測的能力，還要告訴大家，遇到這些事件該如何因應。我開始撰寫簡報，將我的預測公開，方便大家自行參考。我繼續從各類資訊挖掘投資構想，找出實用的方法，將我們對於景氣循環的理解，運用在真實生活的財務決策，不只要知道該怎麼做，還要知道什麼時候行動。簡言之，我的目標是寫一本未來投資指南。
這本書就是我要寫的指南，我也算實踐了多年前對自己的承諾。
無論是剛展開職業生涯的員工、創設一家企業的企業家、要建立投資組合的投資人，還是依靠畢生積蓄生活的退休人士，人人都會受到景氣循環影響。這本書要告訴你的道理，你若是不肯聽，那每次的景氣循環必然會出現的危機，就會讓你損失慘重。掌握了這本書傳達的知識，就能利用景氣循環獲利。你將有能力把握未來的繁榮期，賺進財富。等到下一場危機襲來，你也能做好挺過風暴的準備。因為絕對會有下一次。
女王造訪倫敦政經學院的幾年之後，我訪問已經成為歐洲議會議員的加里卡諾教授。他認為，二○○八年的金融危機之所以發生，關鍵在於誘因，而這些誘因並沒有改變。我請教他，世人是否如英國國家學術院所願，從金融風暴歸納出教訓？
他的回答相當明確：「沒有，大家沒學到教訓。」

本書架構
這本書要帶你穿越歷時十八年的景氣循環，踏上過去、現在與未來的時光之旅。在接下來的內容，「十八年」循環、「經濟」循環、「不動產」循環、「房地產」循環這些名詞是互換使用，意思相同。
我們從新循環的開始說起。新循環開始之初，經濟不振，人們恐懼，一切停滯不前。我們走過擴張期，承受不時出現的衝擊，甚至輕微的衰退。接著進入經濟繁榮期，在循環即將邁入最高峰之際，是一波波的瘋狂投機與狂熱。最後來到大約十八年的尾聲，見證輪番上演的重量級災難與蕭條。
每一個景氣循環，都有四大幕：
第一幕：復甦。在前一個循環的灰燼之中，新的循環誕生。經濟復甦，而且在接下來的六至七年，隨著信心回升，經濟會再度擴張。
第二幕：循環中期。經濟會輕微衰退。恐懼回升，但這種衰退持續時間相對較短，也不會出現危機。
第三幕：繁榮期。接下來的六至七年，經濟全面繁榮，成長率更高，信用充足，股市與房地產市場大漲。最後是為期兩年的全面超額成長，隨後整個循環在持續了十四年之後，登上最高峰。
第四幕：危機期。循環的尾聲是崩跌與蕭條。委靡不振的經濟需要拯救。清理殘局需要四年的時間。十八年的景氣循環就此結束，新的循環開始。
這四幕就是這本書的架構。
接下來你會走過十八年景氣循環的完整四幕。每一幕涵蓋景氣循環的一個或更多的階段。每一章討論一個階段，包括這個階段會出現的現象，並以歷史事件為例，再加上分析。所以你無論何時閱讀這本書，都能判斷你的時代現在上演的是哪一個階段。
但這本書並不只是帶你走過景氣循環的每個階段而已。每一幕的各章，都會說明整個循環的脈絡，包括循環的起因、為何我們察覺不到、為何能持續、決定繁榮與衰退幅度的因素是什麼，以及在整個景氣循環期間，專業顧問（非故意）與騙子（故意）又是如何、為何害我們做出錯誤的投資決策。
書中按照景氣循環的順序排列，闡述每個階段的各章，能讓你徹底了解經濟的隱藏秩序。了解隱藏秩序，就能明白現在發生了什麼事，又為何會發生，也會知道我們處在循環的哪個階段，接下來又會如何。
這本書的架構的最後部分，是實用的建議。無論是買進並承擔風險，還是賣出並保持安全，你都會學到如何因應景氣循環，何時又該採取行動。每一章最後提供的建議，其實就像一本書中之書，叫做《致富祕訣手冊》，體現這本書的核心宗旨：幫助大家在正確的時機，做出更好的理財決策，同時帶給大家、即使是身經百戰的專業投資人，也只能夢想的投資優勢。
這就是你的致富祕訣優勢。
在展開景氣循環的旅程之前，為了做好準備，我們先概略討論完整的十八年景氣循環。
接下來的序言，要帶領你短暫造訪也許是史上最知名的景氣循環。這個景氣循環大約從一九一一年開始，走過一場世界大戰、一場疫情，以及咆哮的二○年代，以一九二九年的華爾街股災告終。這場股災也預示著後來的經濟大蕭條。序言也會說明，十八年景氣循環的由來，還會告訴你如何應對景氣循環的各階段。

前言　「怎麼都沒人預料到呢？」
危機來襲時，我們立刻就能看清現有經濟與金融模型的嚴重侷限……總體經濟模型沒預料到危機，也無法解釋經濟究竟遭逢怎樣的問題。
—歐洲中央銀行行長　尚—克勞德．特瑞謝，二○一○年十一月十八日

問題
二○○八年，最好的時代變為最壞的時代。看似永無止境的成長時代，變為滔天災難連綿不絕的時代。在這一年，金融業與企業接連倒閉，重創全球經濟。每一起倒閉事件，都造成更多破壞。該年九月，華爾街備受尊崇的投資機構雷曼兄弟倒閉，一時之間，整個金融市場瀕臨崩潰。已暴跌百分之四十的股市，仍...

前言　「怎麼都沒人預料到呢？」
本書架構
序言　景氣循環的古老故事
第一幕　復甦
　　第一章　開始期
　　　致富祕訣手冊，第一部分：最佳買進時刻
　　第二章　輕鬆獲利與經濟租定律
　　　致富祕訣手冊，第二部分：利用經濟租定律
　　第三章　擴張期
　　　致富祕訣手冊，第三部分：擴大你的投資組合
　　第四章　不費吹灰之力就能得到的投資報酬和新經濟
　　　致富祕訣手冊，第四部分：買進具有數位、自然，以及法律優勢的企業
　　第五章　經濟學的腐敗
　　　致富祕訣手冊，第五部分：控制租金等於控制世界
　　第六章　高峰期
　　　致富祕訣手冊，第六部分：別迷失在眼前的榮景，把你的財務打理好
第二幕　景氣循環中期
　　第七章　衰退期
　　　致富祕訣手冊，第七部分：保持穩定，做好準備
　　第八章　貨幣的魔法
　　　致富祕訣手冊，第八部分：銀行能從經濟租定律得利，不妨投資一家
　　第九章　貨幣的魔法：第二部分
　　　致富祕訣手冊，第九部分：政府會創造貨幣，要跟著政府投資
第三幕　繁榮期
　　第十章　土地榮景
　　　致富祕訣手冊，第十部分：要善加利用榮景階段
　　第十一章　繁榮與戰爭的漫長循環
　　　致富祕訣手冊，第十一部分：投資自然資源與基礎設施
　　第十二章　狂熱期
　　　致富祕訣手冊，第十二部分：別盲從，現在該小心謹慎
　　第十三章　嚴重的錯覺
　　　致富祕訣手冊，第十三部分：市場的時機是可以掌握的
　　第十四章　最高峰
　　　致富祕訣手冊，第十四部分：賣出的最後時機
第四幕　危機
　　第十五章　崩跌期
　　　致富祕訣手冊，第十五部分：保持冷靜，等待低點
　　第十六章　搞詐騙的騙子
　　　致富祕訣手冊，第十六部分：保護自己，避開詐騙
　　第十七章　救援期
　　　致富祕訣手冊，第十七部分：要有耐心，做好準備
　　第十八章　全球景氣循環
　　　致富祕訣手冊，第十八部分：世事越不同，就會越相同
附錄　不動產循環的日期
參考資料
註釋
中英名詞對照表

前言　「怎麼都沒人預料到呢？」
本書架構
序言　景氣循環的古老故事
第一幕　復甦
　　第一章　開始期
　　　致富祕訣手冊，第一部分：最佳買進時刻
　　第二章　輕鬆獲利與經濟租定律
　　　致富祕訣手冊，第二部分：利用經濟租定律
　　第三章　擴張期
　　　致富祕訣手冊，第三部分：擴大你的投資組合
　　第四章　不費吹灰之力就能得到的投資報酬和新經濟
　　　致富祕訣手冊，第四部分：買進具有數位、自然，以及法律優勢的企業
　　第五章　經濟學的腐敗
　　　致富祕訣手冊，第五部分：控制租金等於控制世界
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